Wat wordt er gebouwd? In tijden van onstabiele economie wordt een aantal objecten die in aanbouw zijn, in de bouwfase "bevroren". Dit gebeurt om verschillende redenen - gebrek aan financiering of bouwmaterialen, enz. In dergelijke situaties kunnen we praten over aan de gang zijnde constructie.
Onvoltooide constructie - Definitie
Wat zijn deze objecten? De huidige wetgeving bevat geen directe definitie van dit begrip. Het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie verwijst in artikelnummer 130 (deel 1) naar onroerend goed (onroerend goed) alles wat te maken heeft met land (ondergrond, percelen, enz.). Het belangrijkste kenmerk van een onroerend goed is dat het niet kan worden verplaatst zonder onevenredige schade toe te brengen aan het doel ervan. Dit omvat ook opgerichte gebouwen en die zeer "onvolledige" objecten die zullen worden besproken. Er is maar één conclusie - de huidigede wetgeving classificeert ondubbelzinnig "werk in uitvoering" als onroerend goed.
Zo interpreteert de stedenbouwkundige code van de Russische Federatie het concept van een dergelijk object als een gebouw (of structuur, structuur), waarvan het bouwproces niet is voltooid. Dit geldt niet voor tijdelijke gebouwen - we hebben het over kiosken, schuren, enz. Uit de gerechtelijke praktijk blijkt dat rechters in specifieke geschillen moeten verwijzen naar de juridische status van objecten in aanbouw, dat wil zeggen hun wettelijke regime.
Als er bijvoorbeeld een reeds opgerichte fundering is met de muren van een gebouw op een perceel, dan is het onmogelijk om dit object te verplaatsen zonder het onevenredige schade aan te richten. Hiermee wordt per definitie onroerend goed bedoeld. Conclusie: bij het bepalen van de status van een betwist object houdt de rechtbank allereerst rekening met de essentiële fysieke eigenschappen ervan, en pas daarna - de aan- of afwezigheid van staatsregistratie van rechten erop.
Het is niet zo eenvoudig
Tegelijkertijd is de rechtspraktijk vol geschillen over deze kwestie. De meningen over dit onderwerp zijn zeer breed. Sommige juristen beschouwen elk gebouw dat in het proces van wederopbouw of constructie is, maar waarvoor geen vergunning voor ingebruikname is, als een object van aanbouw in uitvoering. Deze definitie houdt geen rekening met de belangrijke omstandigheid dat het proces van het bouwen van een object soms kan worden gestopt of stilgelegd om verschillende redenen.
Op basis van de laatste definitie zijn deze eigenschappen alkunnen geen voorbeelden van onvoltooide constructie worden genoemd. Tegelijkertijd kunnen ze niet worden toegeschreven aan het geheel van bouwmaterialen, aangezien sommige ervan, die in de bouw worden gebruikt, hun oorspronkelijke eigenschappen hebben verloren.
Artikel nummer 219 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie stelt dat het eigendomsrecht moet worden geregistreerd, ook voor nieuw gecreëerde eigendommen, die als onroerend goed kunnen worden geclassificeerd. Het is onder deze definitie dat objecten "in uitvoering" vallen.
Hoe "onvolledig" herkennen?
Laten we eens kijken naar de basisvereisten voor een object in aanbouw:
- Een sterke band hebben met het stuk grond waarop het object wordt gebouwd (met de bovenstaande onmogelijkheid om te bewegen zonder schade aan te richten).
- Individuele objecttoewijzing.
- Aanwezigheid van het feit van opschorting, conservering of definitieve beëindiging van het bouwproces van dit gebouw (structuur).
Laten we een definitieve beslissing nemen: een dergelijk object kan een bepaalde eenheid onroerend goed betekenen, waarvan de bouwwerkzaamheden zijn stopgezet, opgeschort of stilgelegd.
Erkenning van eigendom van een object in aanbouw
Als dergelijke wetgeving eerder werd overwogen in de vorm van een reeks bouwmaterialen samen met de geïnvesteerde arbeid en geen betrekking had op de onderwerpen van civielrechtelijke transacties, dan met de wijzigingen in het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie (in artikelnummer 130) werden ze opgenomen in de lijst van zaken die met onroerend goed te maken hadden. Bij de initiële statusregistratie van een object in uitvoeringconstructie, volgens een van de meest voorkomende gezichtspunten, moet men vanaf het moment van beëindiging van het contract erover spreken.
Het is deze benadering die het vaakst de overhand heeft in de bestaande rechtspraktijk. In de nieuwe versie van de wet is de registratie van eigendomsrechten op dergelijke objecten niet langer afhankelijk van de noodzaak om er bepaalde transacties mee te doen. Wat is de conclusie hieruit? De mate van gereedheid van een dergelijk object verwijst alleen naar beschrijvende criteria. Na uitvoering van de rijksregistratieprocedure volgens de bij wet vastgestelde procedure kan een dergelijk gebouw juridisch worden aangemerkt als object van burgerlijk recht met alle gevolgen van dien.
Dat wil zeggen, we kunnen praten over de opkomst van een geheel nieuw, integraal en onafhankelijk juridisch object. De rechten op een in aanbouw zijnd object worden administratief geregistreerd aan de hand van een lijst van bepaalde documenten. Bovendien kan een dergelijk recht worden erkend door een rechterlijke beslissing.
Wetgevende subtiliteiten
Dergelijke gevallen verwijzen naar arbitrage en rechtbanken met algemene jurisdictie. De moeilijkste kwestie in deze categorie geschillen is aan wie precies het eigendomsrecht moet worden gegeven - aan de belegger, klant of aannemer. In deze situatie zijn er veel tegenstrijdigheden en juridische nuances. Bij de beoordeling van deze categorie gevallen wordt een aantal documenten als bewijs aanvaard, met daarin de bevestiging van de eigendom van een stuk grond, de beschikbaarheid van een bouwvergunning, een ontwerp- enandere documentatie voor een kapitaalconstructiefaciliteit, enz.
Helaas bevatten de wettelijke normen op dit gebied van relaties een aantal tegenstrijdigheden, en daarom kan de wetgeving in dit deel in vrij brede zin worden geïnterpreteerd. Dit leidt tot misbruik door verschillende belanghebbenden. Opgemerkt moet worden dat deze rechtsbetrekkingen aanvullende, meer gedetailleerde regelgeving nodig hebben om bestaande lacunes in rechtshandelingen op te vullen en eenheid in de bestaande rechtspraktijk te bereiken.
Laten we het hebben over een gebouw in uitvoering
Om een onvoltooide constructie te kunnen registreren, moet het perceel waarop het wordt uitgevoerd in eigendom zijn, worden gehuurd of moet de eigenaar het recht hebben op geërfd levenslang bezit of eeuwigdurend gebruik. Volgens de definitie (recall, onroerend goed omvat alles wat stevig met de grond is verbonden en niet kan worden verplaatst zonder onevenredige schade aan het object te veroorzaken), volgt hieruit dat het bezit van een kapitaalfundament een onontbeerlijke vereiste is voor een object dat aanspraak maakt op dergelijke een titel.
Een object in aanbouw kan per definitie niet het onderwerp zijn van een contract van een dergelijk contract, waarvan de geldigheid niet is beëindigd. Anders (Burgerlijk Wetboek van de Russische Federatie, artikelnummer 740), behoudt de aannemer het recht om het werk voort te zetten, dat wil zeggen dat de rechten van zogenaamde derden plaatsvinden. Zoals wet nr. 122-FZ in artikel 25 stelt, is de eigendom van een dergelijke onvoltooide constructieonmogelijk zonder een bouwvergunning, een project met een gedetailleerde beschrijving van het object en documenten die de rechten op een stuk grond regelen.
Als aan alle bovenstaande voorwaarden is voldaan, heeft de eigenaar van de "in uitvoering" alle reden om een kapitaalconstructieobject in het pand uit te geven. Totdat ze zijn geregistreerd, wordt elke transactie met betrekking tot het object wettelijk niet als geldig beschouwd.
Een ander belangrijk punt is om het recht op het stuk grond dat wordt ingenomen door "onvoltooid" correct te formaliseren. Artikel nummer 222 van het burgerlijk wetboek van de Russische Federatie stelt dat als onroerend goed is gebouwd op een perceel dat niet voor dit doel is bedoeld, het de status van ongeoorloofde constructie krijgt. Het verkrijgen van het eigendomsrecht hierop is in dit geval onmogelijk en het opgerichte object is onderhevig aan sloop.
Welke documenten zijn vereist voor de registratie van een lopende constructie?
Het pakket met benodigde papieren bestaat uit:
- Aanvraag voor registratie van een object in aanbouw (eigendomsrechten erop).
- Identificatiedocument.
- Bewijzen voor betaling van staatsrechten.
- Documenten voor een stuk land - bewijs van eigendom of huurovereenkomst.
- Vergunningen van relevante autoriteiten om op deze specifieke site te bouwen.
- Beschrijving ontvangen van de BTI-autoriteiten (technisch plan van de aan de gang zijnde constructie).
Het hele pakket documenten wordt ingediend bij de registratiekamer.
Hoe gaat hettransacties met dergelijke objecten?
Zoals reeds vermeld, wordt een correct uitgevoerd object van "werk in uitvoering" als onroerend goed beschouwd. Daarom is elke transactie voor de aan- of verkoop van een in uitvoering zijnde constructie vergelijkbaar met een transactie met elk ander onroerend goed. Een koper die een "werk in uitvoering" wil kopen, moet op de volgende punten letten:
- beschikbaarheid van documenten die de registratie van het object bevestigen;
- de aanwezigheid van het besluit van de autoriteiten over de toewijzing van bouwgrond;
- het plan van het bovengenoemde object van aanbouw in uitvoering;
- beschikbaarheid van alle vereiste documentatie (technische en ontwerpramingen);
- documenten die de beëindiging van het contract voor de bouw van de faciliteit bevestigen.
Alle gegevens met de kenmerken van het onroerend goed, inclusief de locatie op het grondgebied van de site, moeten worden vermeld in het contract voor de verkoop van onroerend goed.
Een soortgelijk contract wordt opgesteld volgens een strikt gedefinieerd model, dat door alle deelnemers aan de transactie moet worden nageleefd.
Kenmerken van het opstellen van een contract voor de verkoop van "incomplete"
- Het moet schriftelijk worden opgesteld met staatsregistratie. Als de vorm van het contract niet wordt nageleefd, leidt dit tot de ongeldigheid ervan.
- Zoals bij elke transactie, moeten de details van de partijen bij het contract worden vermeld - met paspoortgegevens, woonadressen, enz.
- Het onderwerp van het contract moet duidelijk worden gedefinieerd, dat wil zeggen, de gegevens die erin staanmoet toelaten om nauwkeurig vast te stellen om welk specifiek object het gaat. Dergelijke gegevens omvatten voornamelijk het adres waarop het gebouw zich bevindt.
Het is noodzakelijk om er rekening mee te houden dat er zowel "bouw"- als "post"-adressen zijn. Het adres "bouw" wordt vermeld in de bouwvergunning en bepa alt de plaats waar de plaats voor de bouw van het object wordt verstrekt. Het "postadres" komt mogelijk niet overeen. Het kan pas aan het huis worden toegewezen na voltooiing van de acceptatiecommissie. Met dergelijke discrepanties moet rekening worden gehouden bij het opstellen van documentatie voor de geplande acquisitie.
Onder andere moet de prijs van het object worden vermeld.
Moet in detail worden vermeld het bereik van personen met het recht om te gebruiken.
De rechten op het onroerend goed dat door derden wordt verkocht, moeten worden gerespecteerd. Bij het doen van een transactie is het de verantwoordelijkheid van de verkoper om de koper hiervan op de hoogte te stellen. We kunnen praten over de rechten van huurders, huurders, bestaand onderpand of levenslang gebruik. In geval van niet-nakoming van dergelijke verplichtingen, heeft de koper het recht om een vermindering van de verkoopprijs of volledige ontbinding van het contract met vergoeding van alle verliezen te eisen.
De definitieve overdracht van onroerend goed tussen de verkoper en de koper met zijn aanvaarding door de laatste vindt plaats op het moment dat de partijen de zogenaamde ondertekenen. akte van overdracht.
Welke objecten worden beschouwd als niet-geautoriseerde gebouwen?
Volgens de wet mogen alle gebouwen, constructies, huizen,gebouwd op percelen die niet voor deze doeleinden zijn toegewezen, gecreëerd zonder daarvoor verkregen vergunningen, gebouwd met een significante schending van stedenbouwkundige en andere normen en regels. Als ten minste één van de hierboven aangegeven tekens aanwezig is, wordt de constructie geclassificeerd als niet-geautoriseerde constructie. Verkrijging van eigendom ervan is onmogelijk, behalve in het geval van een beslissing in die zin door een rechterlijke instantie.
Welke documenten bevestigen het einde van het bouwcontract?
Ze kunnen zijn:
- Overeenkomst van de partijen of een rechterlijke beslissing om een dergelijke overeenkomst te beëindigen.
- Akte van aanvaarding en levering van de faciliteit na voltooiing door de aannemer van een bepaalde fase van het werk, samen met een overeenkomst om de verdere werking van het contract op te schorten.
- Andere documenten over de beëindiging van contractuele relaties op een juridische manier (we kunnen praten over de onmogelijkheid van uitvoering, liquidatie van de contractant, enz.)
Als de bouw van een vastgoedobject door meerdere personen werd uitgevoerd, kon een eenvoudige samenwerkingsovereenkomst worden gesloten tussen alle deelnemers aan de bouw. In dit geval hebben we het over gemeenschappelijk gedeeld eigendom van het opgegeven object. In het geval van het aantrekken van financiële middelen van investeerders door de ontwikkelaar, hebben we het over het falen van de klant om de verplichtingen van de klant jegens investeerders na te komen vanwege de onmogelijkheid om de constructie te voltooien. Dan hebben investeerders geen rechten op een specifiek onderdeel van het object.
Hoe maak je een woongebouw "onvoltooid"?
Als u uw object van aanbouw in uitvoering (woongebouw) wilt formaliserenBezoek dus het adres waar de territoriale afdeling voor stedenbouw en architectuur is gevestigd. Vergeet niet een pakket documenten mee te nemen, bestaande uit:
- Aanvragen voor registratie of inbedrijfstelling.
- Paspoort (ander identificatiedocument).
- Noodzakelijke documenten voor land.
- Alle benodigde vergunningen en goedkeuringen voor de ontwikkeling van deze site.
- Het project voor de bouw van uw huisje.
- Specificaties met betrekking tot de voorziening van de faciliteit met nutsvoorzieningen.
- Bewijzen voor betaling van staatsrechten.
- Kadastraal paspoort voor uw gebouw.
De laatste bevat korte informatie over het huis in aanbouw met een grafische plattegrond van het gebied. Een dergelijk document moet noodzakelijkerwijs een kadastraal paspoort bevatten van de site waarop het huis zich bevindt. Als de woning zonder zo'n paspoort wordt verkocht, wordt de transactie niet uitgevoerd. In dit geval is een technisch paspoort voor een onvoltooid bouwobject niet vereist, maar als bijlage bij het kadastraal paspoort moet er een technisch plan zijn voor elk huis, zelfs onvoltooid.
Wat te doen als documenten ontbreken?
Als je je best doet, is het mogelijk om een "onvolledige" op te stellen, zelfs als de benodigde papieren ontbreken. In deze situatie moet u doen alsof de bouw van het huisje nog maar net begint. Het stappenplan bestaat uit:
- Een aanvraag schrijven voor alles wat nodig isvergunningen, zonder welke u slechts een niet-geautoriseerde ontwikkelaar bent.
- Plaats een bestelling voor een voltooid huisproject, vergelijkbaar met het gebouwde, met de verplichte goedkeuring ervan.
- Opstellen van een technisch plan van het gebouw samen met een vertegenwoordiger van het BTI.
- Bestelling bij de kadastrale kamer van het paspoort van het object.
Met het hele pakket documenten verzameld, moet u de registratieprocedure doorlopen bij de afdeling architectuur en stedenbouw.
Als alternatief is het mogelijk om naar de BTI-autoriteiten een aanvraag te schrijven voor de registratie door de medewerkers van het bureau van het object - uw onafgewerkte huis. Dit is een vrij dure optie, maar het bespaart u tijd en zenuwen.
Als we het hebben over een onvoltooide datsja, is het pakket documenten enigszins vereenvoudigd - je kunt geen bouwvergunning overleggen en je beperken tot een kadastraal plan. In het geval van de bouw van een huisje of een residentieel landhuis, moet het pakket documenten compleet zijn.
Het is mogelijk om de uitvoering van alle benodigde papieren te vergemakkelijken in het geval van het bestellen of kopen van een standaardproject van een woonhuis van een vertrouwd bouwbedrijf.
Hoe wordt de lopende constructie overgedragen?
Net als bij een voltooid object, vindt de overdracht plaats door het opstellen en ondertekenen van de juiste akte, het overdrachtsacceptatiecertificaat genoemd. Als het gaat om een lopende constructie die voltooiing of voltooiing van bepaalde werken vereist (bijvoorbeeld afwerking), moet de volledige samenstelling van dergelijke onvolkomenheden worden weerspiegeld in het contract dat is ondertekend op het moment van aanvaarding.
Gebaseerd opvan het goedgekeurde acceptatiecertificaat, kan het werk dat is uitgevoerd onder de voorwaarden van het contract definitief worden betaald.
Over de rechten op "werk in uitvoering"
Het is geen geheim dat de situatie op de bouwmarkt de afgelopen jaren en decennia economisch instabiel is geweest. In dit geval hebben we het van alle soorten constructies in uitvoering over niet-commercieel onroerend goed, dat wil zeggen huisvesting. Talrijke praktijkgevallen laten zien dat ontwikkelaars, in het geval van financiële problemen, heel vaak proberen het proces van overdracht van daadwerkelijk gebouwde panden aan aandeelhouders te vertragen. Soms kiezen ze ervoor om helemaal failliet te gaan.
Wat moet een aandeelhouder doen om zijn eigen legitieme belangen te beschermen? In een dergelijke situatie zal de mogelijkheid om zijn eigendom te erkennen van het onroerend goed dat deel uitmaakt van het object van aanbouw in uitvoering (aandeel) te hulp komen. Ga hiervoor naar de rechtbank.
Bij het verzamelen van documenten voor het indienen van een claim tegen een ontwikkelaar die zijn verplichtingen niet is nagekomen, moet met een aantal punten rekening worden gehouden:
- Dergelijke categorieën zaken worden beoordeeld door de rechtbanken op de locatie (territoriaal) van het betreffende gedeelde bouwobject.
- Impliceert feitelijk voltooid, maar niet in gebruik genomen object. Als de ontwikkelaar tijd speelt (d.w.z. we hebben het over een vertraging in de nakoming van zijn eigen verplichtingen), kan deze omstandigheid niet dienen als basis voor een gerechtelijk beroep met als doelerkenning van het eigendom van het object door de aandeelhouder.
Soms zijn er in de rechtspraktijk (bij uitzondering) voorbeelden waarbij het eigendom van een aandeel in een object werd erkend toen de mate van gereedheid van een object in aanbouw vanaf 75% was. Maar deze gevallen kunnen eerder als een uitzondering worden beschouwd. De kans op het verkrijgen van een bevredigende rechterlijke uitspraak is groot in het geval dat de graad van voltooiing van het gebouw in aanbouw 90% of hoger is. Bovendien is het leveren van bewijs aan de rechtbank van de gereedheid van het huis de directe zorg van de aandeelhouder (eiser).
Ook:
- In zijn conclusie van eis kan de aandeelhouder geen erkenning van de eigendom van het gehele object van het "werk in uitvoering" eisen. Zijn recht is om slechts een evenredig deel van het object te claimen, zoals aangegeven in het contract dat met de ontwikkelaar is gesloten. Vaak stellen juridisch analfabete aandeelhouders een claim op tot erkenning van de eigendom van een "appartement", "garage" of "autoruimte". Hierbij dient te worden verduidelijkt dat totdat een eenheid van gezamenlijke bouw officieel in gebruik is genomen, deze in juridische zin niet kan worden aangemerkt als een volwaardig onroerend goed.
- Het ontstaan van dit eigendomsrecht is alleen mogelijk voor een object dat beschikbaar is en waarvan de locatie binnen het object in aanbouw (gebouw, huis) duidelijk kan worden geïdentificeerd. Dit gebeurt op basis van de voorwaarden van het contract en de beschikbare projectdocumentatie.
- De aandeelhouder heeft alleen het recht om met een dergelijke vordering naar de rechter te stappen in het geval van volledigenakoming van eigen verplichtingen onder het contract met de ontwikkelaar in termen van betaling.
In het geval van een faillissementsprocedure tegen de ontwikkelaar, is erkenning van een dergelijk recht op een appartement of andere eenheid van gedeelde constructie alleen mogelijk wanneer toestemming beschikbaar is om het in gebruik te nemen en de partijen een akte van levering hebben ondertekend vóór de datum waarop het arbitragehof het faillissement heeft aangevraagd.
