Aandelenparticipatie is wijdverbreid in Rusland. Bedrijven trekken investeerders aan, ze bouwen een huis met hun geld, dat vervolgens eigendom wordt van de laatste. Zo kunt u een appartement in termijnen kopen en de schuld afbetalen voordat de bouw is voltooid. Maar dit zijn niet alle kansen die gedeeld bouwen biedt. Wat de partijen bij de transactie moeten weten over dit proces, waar ze op moeten letten - lees verder.
Nuances
In theorie is alles eenvoudig en duidelijk, maar in de media wordt dit proces op een negatieve manier behandeld. Waarom gebeurt dit? De belangen van de partijen bij de transactie worden beschermd door de wet op de gezamenlijke bouw, die in 2004 werd aangenomen. Hij stelde strenge eisen aan ontwikkelaars. Op dit moment is dit het enige regelgevende document dat gedeelde bouw regelt. Wat moet de klant weten bij het sluiten van een contract?
De ontwikkelaar en het object van de transactie. Als het bedrijf is geweestopereert in de markt, een aantal gerealiseerde objecten heeft, dan kan worden aangemerkt als contractpartner. Contact opnemen met niet-geverifieerde organisaties, vooral mensen die voor het eerst een deal sluiten, is het niet waard.
De wet "On Shared Construction" nr. 214 is alleen van toepassing op contracten met dezelfde naam. Elke andere formulering is niet toegestaan. Als de ontwikkelaar voorstelt om de "Investeringsovereenkomst" te ondertekenen, probeert hij de verspreiding van de vereisten van dergelijke voorschriften te voorkomen: de wet "Over gedeelde constructie", de federale wet "Over consumentenbescherming".
Vraag, voordat u documenten certificeert, het bedrijf om een bouwvergunning, zoek uit waar de projectverklaring zich bevindt en lees deze. Volgens de wet is de publicatie een verplichte vereiste voor de ontwikkelaar.
De overeenkomst voor gedeelde bouw wordt als gesloten beschouwd vanaf het moment van registratie door de staat. Anders wordt het als ongeldig beschouwd. Het papier moet een beschrijving van het object, de deadline voor de overdracht, de kosten en procedure voor betalingen, een garantie bevatten.
Controleer documenten
FZ bepa alt dat een bedrijf alleen fondsen mag werven na het verkrijgen van toestemming, het publiceren van een projectverklaring en het registreren van eigendom. Als aan ten minste één van deze voorwaarden niet wordt voldaan, kan de burger een terugbetaling met rente eisen. Ze worden berekend tegen het dubbele van de herfinancieringsrente. Volgens het contract moet het bedrijf een onroerend goed bouwen binnen een bepaalde periode en na het verkrijgen van toestemming vanoverheidsinstanties voor de opdracht om het over te dragen aan de deelnemer aan de transactie. De wederpartij stemt ermee in de overeengekomen prijs te betalen en het object (indien toegestaan) in ontvangst te nemen.
Een schriftelijke overeenkomst van aandelenparticipatie in de bouw moet worden geregistreerd. Pas daarna treedt het in werking. Alvorens documenten te ondertekenen, heeft een burger het recht zich vertrouwd te maken met dergelijke documenten:
- de samenstellende documenten van de ontwikkelaar;
- certificaat van staatsregistratie;
- bewijs van belastingregistratie;
- goedgekeurde jaarverslagen voor de laatste drie bedrijfsperioden;
- auditrapport.
Verbeter transactiebeveiliging
Vanaf 2014 wordt de norm van de federale wet "Verzekering van de aansprakelijkheid van ontwikkelaars" van kracht, die van toepassing is op gedeelde constructie. Wat betekent het? In geval van wanbetaling of faillissement van het bedrijf, kan een persoon het geld teruggeven. Tijdens de staatsregistratie van documenten moet de ontwikkelaar een aansprakelijkheidsverzekeringscontract of garantie verstrekken. Voorheen was het mogelijk om onderpand te verstrekken als zekerheid voor de transactie.
Verzekeringsnuances
Het contract wordt gesloten ten gunste van de begunstigde - een burger of rechtspersoon wiens geld is ingezameld voor de bouw.
Verzekerde gebeurtenis - volledige of onjuiste uitvoering van de verplichtingen van de ontwikkelaar, wat wordt bevestigd door een rechterlijke beslissing.
De geldigheidsduur van het document is gelijk aan die gespecificeerd in de gedeelde constructieovereenkomst. Maar de begunstigde kan zelfs twee jaar na het verstrijken van de overdracht van het pand een vergoeding ontvangen. Het minimum verzekerde bedrag wordt berekend op basis van de kosten van huisvesting. Maar het kan niet lager zijn dan de marktprijs.
Dit is hoe het opbouwen van eigen vermogen wordt veiliggesteld. De federale wet voorziet ook in de volgende schikkingsprocedure:
1. Er is een garantieovereenkomst getekend. Indien de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet is nagekomen of niet binnen de afgesproken termijn een begrijpelijk antwoord heeft gegeven, dan kan de opdrachtgever zich met een overeenkomstige eis wenden tot de borgsteller.
2. De transactie werd verzekerd door een verzekeringscontract. Voor het onderwerp van pandrecht dient de begunstigde binnen de gestelde verjaringstermijn bij de maatschappij of de onderlinge waarborgmaatschappij (OVS) een aanvraag in te dienen. De wet bepa alt dat de betaling uiterlijk dertig dagen na de datum van indiening van documenten dient te geschieden. Tegelijkertijd doet de aanwezigheid van de schuld van de ontwikkelaar aan de verzekeringsmaatschappij er niet toe. Deze regeling is alleen van toepassing op contracten afgesloten na 2013.
Methoden om verplichtingen te borgen
We hebben al overwogen op welke manieren (volgens de wet) de klant het bestede geld kan teruggeven. De aanwezigheid van deze clausule in het contract garandeert echter geen betaling van schadevergoeding. In het document kunnen verschillende voorwaarden en clausules worden opgenomen, waarmee u de tijd voor het nakomen van verplichtingen kunt uitstellen. En al deze"als" mag niet verder gaan dan de wet.
Wanneer de bouw traag verloopt of lange tijd niet begint, kan de klant, zonder de deadline af te wachten, eisen om het document voor de rechtbank te beëindigen. Deze mogelijkheid wordt geboden als:
1) er was een beëindiging of schorsing van de bouw van een huis, inclusief een gedeeld object, in aanwezigheid van omstandigheden die erop wijzen dat het object niet binnen de in het document vermelde termijn aan de transactiedeelnemer zal worden overgedragen;
2) er zijn meer significante wijzigingen in de projectdocumentatie, waaronder een significante correctie van de grootte van het gedeelde object;
3) er is een afname of toename van het totaal aantal appartementen in het nieuwe gebouw.
Wat moet je nog meer weten over gedeelde constructie?
De datum van ingebruikname van het object moet duidelijk worden vermeld (bijvoorbeeld "uiterlijk 15-10-14"). Heel vaak gebruiken ontwikkelaars de advertentie-uitdrukking: "in het IV-kwartaal van 2014." Deze formulering is onjuist. Na twee maanden vanaf de vermelde datum kan de aandeelhouder de overeenkomst voor gezamenlijke bouw eenzijdig beëindigen. Het enige wat u hoeft te doen is een schriftelijke mededeling te sturen. De ontwikkelaar is verplicht het ontvangen geld binnen 20 kalenderwerkuren terug te storten op de rekening van de klant en hem boetes te betalen. Of stort dit bedrag op een deposito dat op naam van de aandeelhouder wordt geopend.
De totale kosten van het appartement aangegeven in de documenten worden berekend op basis van de prijs per vierkante meter woning, vermenigvuldigd metkamer gebied. Deze nummers moeten ook worden vermeld. Het is ook de moeite waard om aandacht te besteden aan de beschrijving van de parameters van de woonruimte: locatie, verdieping, adres, oppervlakte, aantal kamers. De garantieperiode voor het gebouwde appartement is 5 jaar.
Bij het bestuderen van de documenten is het de moeite waard om op te letten vanaf welk punt de rentehouder de nuts- en bedrijfskosten moet betalen. Als dit item ontbreekt, ontstaat de verplichting vanaf het moment van ondertekening van de akte van aanvaarding en overdracht van het appartement, en niet op inbedrijfstelling.
Problemen onvermijdelijk?
Soms "vergeten" ontwikkelaars opzettelijk enkele items in het document op te nemen. Maar de klant kan materiële verliezen lijden, zelfs als de Shared Construction-overeenkomst correct wordt uitgevoerd. Wat betekent het? De ontwikkelaar kan eigendomsrechten toewijzen aan een andere rechtspersoon. In dit geval zal hij hem de rechten op alle appartementen praktisch tegen kostprijs verkopen. Vervolgens wijst het intermediaire bedrijf ze tegen de marktprijs toe aan aandeelhouders. Op het eerste gezicht zouden er geen problemen moeten zijn. In het geval van een risico van onvoltooide bouw of faillissement van de ontwikkelaar, kan de rentehouder echter vorderingen indienen op basis van het in het contract gespecificeerde bedrag. Maar de appartementen werden verkocht tegen kostprijs, niet tegen marktprijs.
Een ander veelvoorkomend schema
Registratie van gezamenlijke bouwcontracten telt af op het moment van inwerkingtreding. Maar heel vaak gebruiken leners een ander schema. Ze bieden aan om een voorlopig contract te tekenen. Het bevat bijna dezelfde items als inin principe, behalve informatie over de inwerkingtreding ervan. Dergelijke documenten zijn niet onderworpen aan verplichte staatsregistratie. In dit geval komen partijen mondeling overeen dat de tweede deelnemer direct al het geld voor het appartement beta alt. De ontwikkelaar verbindt zich ertoe om ergens in de toekomst het hoofdcontract van aandelenparticipatie in de bouw aan te gaan. De aandeelhouder is er zeker van dat de transactie correct wordt uitgevoerd. Maar dit "grijze" schema ha alt het document alleen buiten de reikwijdte van de wet.
Hier is nog een populaire manoeuvre. De ontwikkelaar sluit met de koper een overeenkomst waarin niet de verplichting tot overdracht van onroerend goed aan de aandeelhouder aan de orde is, maar iets anders: financiering van investeringsactiviteiten, cessie van het pandrecht en dergelijke. Dat wil zeggen, de hele essentie van het document wordt bepaald door de inhoud ervan. Maar op vordering van de aandeelhouder kan de rechtbank het ongeldig verklaren, aangezien het document in feite is gemaakt om aansprakelijkheid onder wet nr. 214 te omzeilen.
In de ochtend - registratie, in de avond - geld
De overeenkomst wordt pas geacht tot stand te zijn gekomen na het invoeren van de gegevens in de Rosreestr. Tot dit moment heeft de ontwikkelaar geen recht om geld te accepteren. Dit moment moet dus in het document worden geregistreerd. Het is niet de moeite waard om de verklaringen van werknemers te geloven dat de documenten later "door het hele stel" zullen worden geregistreerd, maar nu is er geld nodig voor de bouw. In zeldzame gevallen zijn dergelijke garanties waar. De overdracht naar de Kamer van elk document afzonderlijk kost veel tijd. Maar de klant kan worden misleid. Daarom is het beter om op veilig te spelen en te wachten tot de aandelentransactie is geregistreerd.bouw. De ontwikkelaar kan aandringen op vooruitbetaling. Maar vraag in dit geval om het contract voor dit object, dat op een vergelijkbare manier is gesloten, te tonen. Het geregistreerde document is voorzien van een stempel, een zegel, de handtekening van de verantwoordelijke van Rosestra en een nummer. Als de transactie is betaald met geld van de hypotheek, moet dit worden aangetoond door het zegel van de bezwaring.
Vaak willen ontwikkelaars zelf de wet niet omzeilen en geld ontvangen voordat het papierwerk is voltooid. Maar in dit geval hebben ze extra garanties nodig. Bijvoorbeeld een open kredietbrief bij een bank. De klant draagt hieraan bij op het moment van ondertekening van het contract. Maar de ontwikkelaar krijgt er pas toegang toe nadat de aandelenparticipatie in de bouw van het huis is geregistreerd. Deze maatregel garandeert tegelijkertijd de solvabiliteit van de klant en stelt u in staat om de wet na te leven.
Acceptatie van het object van de ontwikkelaar
Wat moet u weten over gedeelde bouw in de fase van ingebruikname van een appartement?
Ten eerste moet dit proces met overleg worden behandeld. Verduidelijk alle vragen voordat u de documenten ondertekent. Alle geconstateerde gebreken moeten schriftelijk tot uiting komen in de handeling van niet-naleving van het object. De wettelijke verplichtingen van de ontwikkelaar worden geacht te zijn vervuld vanaf het moment dat het document van aanvaarding en overdracht van het pand is ondertekend. De deelnemer heeft het recht om de kosteloze opheffing van tekortkomingen of een verlaging van de transactieprijs te eisen. Als er tijdens het gebruik al gebreken werden vastgesteld, is de ontwikkelaar verplicht de klant te vergoeden voor het verhelpen ervan.
Ten tweede, geef niet toe aan overreding. Hieronder staan de meest voorkomende:actieprogramma's voor ontwikkelaars om de klant onder druk te zetten:
- ze vragen om papieren te ondertekenen, zodat ze zeker weten dat alle problemen later worden opgelost;
- beweren dat ze een "andere akte" zullen opstellen die alle claims zal weerspiegelen;
- dreigen dat, in geval van overtreding van de voorwaarden van papierwerk, de klant een boete moet betalen voor het weigeren van het object.
Bekwame hulp
Er zijn veel nuances waar je op moet letten. Zoek daarom beter hulp bij een specialist die weet hoe je de documenten voor gedeelde constructie goed opstelt, wat je moet weten en waarmee je rekening moet houden in elke fase van de transactie. Gespecialiseerde specialisten bieden hulp op de volgende gebieden:
- Een ontwikkelaar selecteren, zijn documenten controleren.
- Begeleiden van de procedure voor het ondertekenen van papieren: analyseer contracten, adviseer over mogelijke risico's, onderhandel over wijzigingen in voorwaarden.
- Bereid documenten voor en dien ze in voor registratie.
- Begeleiden van de klant bij het accepteren van het object, regelen van problemen met de tekortkomingen van het pand, deadlines, betaling van een boete, ook in de rechtbank.
- Stel de beëindiging van het document op: controleer de teruggave van het betaalde bedrag, de inning van boetes, rente voor het gebruik van geleende middelen, evenals vergoedingen voor verliezen die de boete overschrijden (betaling voor advocatendiensten). Op vergelijkbare gebieden wordt hulp geboden bij het beëindigen van een voorovereenkomst, een investeringsovereenkomst, een lening, etc.
Conclusie
Je kunt een appartement op de primaire markt kopen door een gedeelde constructie in te vullen. Wat moet een handelaar weten? Veel nuances. Beginnend met de regels voor het kiezen van een geschikte lener en eindigend met de kenmerken van het invullen van een acceptatiecertificaat. Daarom is het beter om gebruik te maken van de diensten van een ervaren advocaat die de cliënt in alle stadia van de transactie zal begeleiden.
