Veel mensen kopen liever appartementen in de bouwfase van een appartementencomplex. Hierdoor kunt u objecten tegen een gereduceerde prijs kopen. Dit proces wordt aandelenparticipatie in de bouw genoemd. Om ervoor te zorgen dat de belanghebbende op betrouwbare wijze wordt beschermd tegen het verlies van middelen, moet men de keuze van de ontwikkelaar vakkundig benaderen en een zorgvuldig opgesteld contract bestuderen. Het is dit document dat de rechten van kopers van onvoltooide objecten beschermt.
Essentie van aandelenparticipatie
Het proces gaat ervan uit dat gebouwen met meerdere appartementen worden gebouwd ten koste van toekomstige appartementkopers. Ze investeren in de bouw van een huis en na de ingebruikname kunnen ze het eigendom van het appartement registreren.
Het proces wordt gereguleerd door een speciale wet van de federale wet nr. 214 "Op gedeelde constructie", en er worden regelmatig verschillende wijzigingen in aangebracht om de bescherming van de rechten van aandeelhouders te garanderen. De belangrijkste kenmerken van aandelenparticipatie in de bouw zijn:
- de rechten en plichten van elke partij verschijnen pas naondertekening van het contract;
- de DDU specificeert alle nuances van samenwerking en heeft tekenen van verschillende overeenkomsten, waaronder een investerings- en contractovereenkomst, evenals de levering van diensten en verkoop en aankoop;
- een appartement wordt gekocht onder een dergelijke overeenkomst, dat zich in een onafgewerkt huis bevindt;
- onder dergelijke omstandigheden worden tal van aandeelhouders aangetrokken, wat het voor de ontwikkelaar mogelijk maakt om een object te bouwen met een minimale eigen investering van geld;
- niet alleen een individu, maar ook een bedrijf kan aandeelhouder worden;
- deelnemers hebben geen invloed op de verandering van het project, de taakomschrijving en andere voorwaarden voor de bouw van het huis.
Vaak worden burgers die appartementen kopen in huizen in aanbouw geconfronteerd met fraude of faillissement van ontwikkelaars. In dit geval worden de rechten van de aandeelhouder beschermd door de bepalingen van de DDU. In moeilijke situaties kan de toewijzing van aandelenparticipaties in de bouw aan andere bedrijven of personen die betrokken zijn bij het innen van gelden worden uitgevoerd.
Wetsregelgeving
Bij het kopen van een huis in een onvoltooide faciliteit, moet u aandacht besteden aan de bepalingen van de basiswet van de federale wet nr. 214. Deze werd in 2004 aangenomen en hij is het die alle relaties regelt die zich voordoen tussen ontwikkelaars en aandeelhouders. Er zijn veel wijzigingen en amendementen op deze wetgevingshandeling geweest. Het is verdeeld in talrijke delen en paragrafen, die elk hun eigen doel hebben. Belangrijke wijzigingen en bepalingen zijn onder meer:
- regels zijn aangegevenhet opstellen en beëindigen van een overeenkomst inzake participatie in de bouw;
- de mogelijkheid om rechten over te dragen aan derden is voorgeschreven;
- ontwikkelaars zijn strafrechtelijk aansprakelijk als ze hun verplichtingen onder de overeenkomst niet nakomen;
- ontwikkelaars moeten hoe dan ook speciale rekeningen openen die bedoeld zijn voor de overdracht van fondsen door aandeelhouders, en het geld kan uitsluitend worden gebruikt voor de bouw van de faciliteit;
- ontwikkelaars moeten hun eigen officiële website hebben, die alle informatie over hun werk onthult, inclusief projecten, vergunningen en andere documenten.
Nu openen alle ontwikkelaars een geblokkeerde rekening die is ontworpen om geld over te maken naar aandeelhouders. De federale wet op deelname aan gedeelde constructie geeft aan dat een dergelijke rekening pas wordt gesloten na volledig gebruik van de middelen. Dergelijke voorwaarden mogen geen belemmering vormen voor de toewijzing van het recht.
Bovendien voorziet de wetgeving in de noodzaak om een compensatiefonds op te richten. Het wordt vertegenwoordigd door een verzekering voor aandeelhouders, want als de ontwikkelaar om de een of andere reden zijn verplichtingen niet nakomt, worden verliezen voor aandeelhouders gedekt ten koste van middelen uit dit fonds.
Voor- en nadelen
Het gebruik van DDU om een huis te kopen heeft veel voordelen voor elke huizenkoper, maar het is belangrijk om bepaalde nadelen van een dergelijke beslissing in overweging te nemen. Deelname aan de gezamenlijke bouw van vastgoedobjecten wordt als risicovol beschouwd, omdater is altijd een mogelijkheid dat de ontwikkelaar om verschillende redenen zijn verplichtingen niet nakomt.
| Pros | Nadelen |
|
Er worden lage kosten gesteld aan objecten, die veel lager zijn dan de prijs van afgewerkte appartementen op de primaire of secundaire markt |
Zal lang genoeg moeten wachten voordat de woningen klaar zijn, dus deze kans wordt gebruikt door mensen die al een woning hebben |
| Veel ontwikkelaars bieden afbetalingen aan voor de hele periode van het bouwen van een huis, waardoor je een appartement kunt kopen zonder het aanvankelijk benodigde bedrag bij het opstellen van een DDU | Vaak hebben aandeelhouders met een vertraging in de levering van een object te maken, dus het wordt noodzakelijk om een boete via de rechtbank te innen |
| Het ontvangen van huisvesting is wettelijk gegarandeerd, dus aandeelhouders kunnen nog steeds rekenen op een appartement of compensatie voor verliezen | Als het appartement om verschillende redenen de eerder overeengekomen grootte per vierkant overschrijdt, moet u een bepaald bedrag betalen |
| De wet stelt strenge en talrijke eisen aan ontwikkelaars, zodat u zeker kunt zijn van de betrouwbaarheid van het bedrijf | Het is niet ongebruikelijk om fraude tegen te komen, de ontwikkelaar verkoopt bijvoorbeeld een appartement aan meerdere aandeelhouders of andere regelingen worden gebruikt om de wet te omzeilen, wat leidt tot rechtszaken |
| Als het bedrijf het huis niet op de afgesproken datum oplevert, kunnen aandeelhouders rekenen op een goede boete, berekend voor elke dag vertraging | Vaak verklaart een bedrijf zichzelf failliet, wat leidt tot de overdracht van het huis naar een andere ontwikkelaar, en dit alles heeft een negatief effect op de bouwtijd van het object |
Vanwege de bovenstaande plussen en minnen, moet elke persoon onafhankelijk beslissen of aandelenparticipatie in de bouw passend en voordelig voor hem is.
Hoe koop je een huis op DDU?
Het proces wordt niet als te ingewikkeld beschouwd, maar om ervoor te zorgen dat het winstgevend en effectief is, moeten potentiële kopers bepaalde opeenvolgende stappen volgen.
Voordat u contact opneemt met de ontwikkelaar, is het belangrijk om beoordelingen over hem te weten te komen, de officiële documentatie te bestuderen en ook te controleren hoe snel de bouw van een bepaald huis wordt uitgevoerd.
Bedrijfsgegevens ophalen
Allereerst moet je ervoor zorgen dat appartementen worden verkocht volgens DDU door een echt betrouwbare, geverifieerde en officieel geregistreerde organisatie. De federale wet op deelname aan gedeelde constructies geeft de noodzaak aan om informatie over de ontwikkelaar te verkrijgen:
- het moet worden vertegenwoordigd door een officieel geregistreerd bedrijf;
- het is wenselijk dat de onderneming al faciliteiten heeft gebouwd en in gebruik heeft genomen;
- er zou geen open proces tegen de organisatie moeten zijn;
- alle huizen uit het verleden moeten worden betredenoperatie binnen een vooraf bepaald tijdsbestek;
- alle documenten die op de website van de organisatie worden ingediend, worden zorgvuldig bestudeerd en omvatten projecten, werkvergunningen, verklaringen en andere papieren;
- het bedrijf moet rechten hebben op de locatie waar het bouwproces van de faciliteit plaatsvindt.
Als deze documenten en machtigingen ontbreken, is het niet aan te raden om een DDU op te stellen met de ontwikkelaar.
Welke informatie bevat de aangifte?
Er wordt vooral veel aandacht besteed aan de studie van de aangifte voor de bouw. Het moet zich 14 dagen voor het sluiten van de eerste overeenkomst met aandeelhouders in open bronnen bevinden. Dit document dient voor elke bouwdeelnemer belangrijke informatie te bevatten. Dit omvat:
- naam en wettelijk adres van het ontwikkelaarsbedrijf;
- werkvergunningen worden vermeld;
- geef de eerder verkregen licenties aan;
- pas de geldigheidsperiode van de licentie aan;
- geeft alle oprichters van het bedrijf weer;
- gezien het verleden opgerichte objecten voor de drie jaar van de operatie van het bedrijf;
- geef de financiële resultaten van het werk aan;
- gegeven te betalen en te ontvangen rekeningen;
- geeft andere transacties aan op basis waarvan geld is opgehaald voor de bouw.
Een contract van aandelenparticipatie in de bouw met aandeelhouders wordt pas gesloten nadat de ontwikkelaar de grond heeft gekocht of gehuurd waarop de bouw van het huis is gepland.
Wat moetprojectdocumentatie bijvoegen?
Het wordt beschouwd als een belangrijk document voor elke deelnemer aan de bouw. Documentatie dient 14 dagen voor het sluiten van de eerste overeenkomst met de aandeelhouder te worden opgesteld en gepubliceerd. Belangrijke informatie van het project omvat:
- informatie over de ontwikkelaar;
- informatie over alle oprichters;
- gegevens over de financiële toestand van het bedrijf;
- bouwvergunningen en licenties;
- de periode waarin het object zal worden gebouwd;
- locatie van het huis in aanbouw;
- bedrijfseigendommen;
- bouwkosten en betrokken aannemers.
Het is toegestaan om de informatie in de projectdocumentatie te wijzigen als de financiële toestand van het bedrijf in een kwartaal verandert. Bovendien moeten al deze aanpassingen in open source worden gepubliceerd.
Nuances van het opstellen van een overeenkomst
Zodra alle informatie over de ontwikkelaar is geverifieerd, is het mogelijk om met hem een DDD op te stellen als hij betrouwbaar en geverifieerd is. Participatie van aandelen in de bouw impliceert noodzakelijkerwijs de uitvoering van dit specifieke document, aangezien andere documenten aandeelhouders niet zullen beschermen op basis van de bepalingen van federale wet nr. 214.
Natuurlijk bevat dit document informatie:
- voorwerp van de overeenkomst, die het appartement en het plein vertegenwoordigt, het aantal verdiepingen, het aantal kamers, de grootte en aanwezigheid van een balkon of loggia, het exacte adres, de beschikbaarheid van verschillende communicatiemiddelen, evenals een reeksandere technische parameters;
- eigendomsprijs;
- betaalopdracht;
- de deadline voor het in gebruik nemen van het huis;
- duur van de garantieperiode, die niet minder dan vijf jaar mag zijn;
- de manier waarop het afgewerkte appartement wordt overgedragen aan aandeelhouders;
- voorwaarden voor de voltooiing van woongebouwen.
Met de juiste opstelling van een document van aandelenparticipatie in de bouw, zullen aandeelhouders op betrouwbare wijze worden beschermd tegen fraude door de ontwikkelaar of tegen zijn faillissement. Sommige ontwikkelaars bieden de mogelijkheid om een appartement in termijnen te betalen.
Registratie van het contract
Na het sluiten van de overeenkomst is het verplicht om deze officieel te registreren. Alleen onder dergelijke voorwaarden is medebouw legaal. De deelnamevoorwaarden suggereren dat het nodig is om een DDU, een plan van de faciliteit, een projectverklaring en persoonlijke documenten van de koper op te stellen, waarna deze documentatie wordt overgedragen aan Rosreestr.
Het registratieproces duurt ongeveer 10 dagen. Hiervoor moeten burgers 350 roebel betalen.
Welke rechten hebben aandeelhouders?
Op basis van de DDA hebben huizenkopers veel verschillende rechten. Deze omvatten:
- als de deadlines voor het in gebruik nemen van de faciliteit worden uitgesteld, kan van burgers worden verlangd dat ze een boete betalen op grond van een participatieovereenkomst in aanbouw;
- na de registratie van de overeenkomst verpanden de aandeelhouders het gebied zelf en het object dat erop wordt gebouwd;
- toegestaaneen contract opstellen voor de overdracht van het vorderingsrecht bij overeenkomst;
- kant-en-klaar appartement wordt alleen geaccepteerd na het opmaken van een bijzondere overdrachtsakte;
- als er tijdens de woninginspectie significante overtredingen worden geconstateerd, mag de akte niet worden ondertekend, waarna de rentehouder correctie van tekortkomingen kan eisen.
Als er verschillende problemen worden vastgesteld na het begin van het gebruik van de behuizing, kan de koper op basis van de garantieperiode eisen dat de ontwikkelaar deze oplost.
Hoe wordt het beëindigd?
Beëindigingsvoorwaarden van dit contract staan rechtstreeks in de paragrafen ervan. Hiervoor kunnen verschillende redenen zijn. Meestal is beëindiging van een overeenkomst over deelname aan gezamenlijke bouw vereist als de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt, bijvoorbeeld het huis niet op tijd in gebruik wordt genomen, er significante overtredingen zijn of de vierkante meters van het onroerend goed niet komen overeen met de eerder vastgestelde grootte.
Het beëindigingsproces zal zeker officieel worden geregistreerd.
Conclusie
De deelname van burgers aan gedeelde constructie wordt dus beschouwd als een populaire manier om goedkoop en hoogwaardig onroerend goed te verwerven. Tegelijkertijd is het belangrijk om de ontwikkelaar, met wie de DDU verder wordt opgesteld, correct te kiezen. Dit document moet de voorgeschreven vorm hebben en alle benodigde informatie over de deelnemers bevatten.
Op basis van de DDU heeft de huizenkoper veel rechten die hij kan verdedigen in een claim of in de rechtbank.
