De ontwikkelaar is verplicht om een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten voordat de eerste transactie met de koper wordt afgesloten. Anders kan hij het niet registreren bij Rosreestr. Deze en andere toevoegingen werden in 2014 gedaan door federale wet nr. 294 Over wijzigingen van bepaalde wetgevingshandelingen.
Essentie
Sinds 2014 is het bouwbedrijf verplicht om de nakoming van verplichtingen te bevestigen door een borgstelling of burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering af te geven van de ontwikkelaar in gedeelde constructie. Hierdoor kan de koper zijn geld teruggeven in geval van onvoorziene situaties.
Het aangenomen wetsvoorstel legt de verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar vast voor:
- ontwijken van verplichtingen;
- levering van onvoltooid object;
- faillissement voor oplevering.
Experts vrezen dat innovaties leiden tot hogere prijzen voorhet eigendom. De regering verzekerde dat deze factoren niet met elkaar samenhangen. Verzekeringskosten bedragen, zelfs voor een groot bedrijf, 1% van het transactievolume. Ontwikkelaars zullen geld voor deze kosten moeten toewijzen uit hun budget.
Object
De aansprakelijkheidsverzekering van de bouwer voor gedeelde constructies omvat het beschermen van de eigendomsbelangen van klanten. Deze deal is vooral gunstig voor kopers. Het bedrijf kan het hele huis of de appartementen apart verzekeren.
Klanten
De overeenkomst is gesloten ten gunste van aandeelhouders. Onder bepaalde omstandigheden krijgen ze een vergoeding. De ontwikkelaar verbindt zich ertoe een betrouwbaar object van hoge kwaliteit op te leveren. De verzekeraar is verplicht de cliënt op de hoogte te stellen van wijzigingen in de transactie en een vergoeding te betalen. Als aandeelhouders tijdens het bouwproces veranderen, moet dit in het contract worden aangegeven, aangezien met de volgende deelnemer een apart document wordt opgemaakt.
Verzekeraars
Niet alle IC's hebben de neiging om dergelijke overeenkomsten op te stellen. Er wordt aangenomen dat dit soort transacties verliezen met zich meebrengt. Bovendien moet het bedrijf aan bepaalde eisen voldoen:
- al meer dan 5 jaar actief op de markt;
- voldoen aan de vereisten voor financiële stabiliteit;
- een positieve ontwikkelingsvooruitzichten hebben voor toekomstige perioden;
- om minstens 400 miljoen roebel in omloop te hebben, evenals een toegestaan kapitaal van 120 miljoen roebel.
Tarieven
Bouwersverzekering voor gedeelde bouwkostenduur. De gemiddelde tarieven in 2015 waren 0,5-0,8%. Voor langlopende contracten kunnen de tarieven met 10-30% worden verlaagd. De verzekeringsmaatschappij (IC) stelt zelf het tarief vast en berekent ook de coëfficiënten voor het jaarlijkse percentage, aangezien er altijd een mogelijkheid is dat de ontwikkelaar volledig zal ontkomen aan het nakomen van verplichtingen.
Wat bepa alt het tarief:
- Deelname van de ontwikkelaar in de holding.
- Positieve ervaring met eerdere transacties: deadline, aantal objecten, werk in verschillende regio's, geen klachten.
- Financiële duurzaamheid.
- Juridische ondersteuning: beschikbaarheid van alle documenten en vergunningen.
- Bouwfase.
- Deadline.
- Aantal aandeelhouders.
Contractuitvoering
Om een DDU te registreren, moet de ontwikkelaar een overeenkomst indienen bij Rosreestr. Om dit te doen, moet u de volgende documenten verzamelen:
- projectaangifte;
- toestemming om bouwwerkzaamheden uit te voeren;
- staatsregistratiecertificaat;
- gemeenschappelijke bouwovereenkomst;
- kopie van wettelijke documenten;
- haalbaarheidsstudie;
- kopie van financiële overzichten;
- gegevens over crediteuren;
- certificaat van geen wanbetaling op bankleningen.
Wat is beschermd
Bouwersaansprakelijkheidsverzekering voor medebouw impliceert betaling van een vergoeding als de ontwikkelaar de verplichtingen niet is nagekomen, wat wordt bevestigd door een rechterlijke beslissing offaillissement van het bedrijf. Het bedrag wordt niet betaald bij bevriezing van de bouwperiode of verlenging van de ingebruiknameperiode. Het bedrag is afhankelijk van de contractprijs. Het kan niet kleiner zijn dan:
- objectkosten;
- gemiddelde marktprijs voor 1 vierkante meter. m. woningen in de regio.
De wet beperkt ook het maximale bedrag aan premies.
De volgende gevallen worden erkend als verzekering:
- onderbreking van de bouw;
- ontwikkelaar faillissement;
- krijgt geen huisvesting;
- weigeren om materiële middelen terug te geven, enz.
Wetswijzigingen
In 2014 werd federale wet nr. 294 gewijzigd, waardoor de aansprakelijkheidsverzekering van de ontwikkelaar van aandelenparticipaties in de bouw nu verplicht is. Contracten worden door ontwikkelaars zelf opgesteld. Ze kiezen ook met wie ze contracten ondertekenen: met een bedrijf, een bank, een gespecialiseerd bedrijf.
Alle leden van de verplichte verzekeringsmaatschappij zijn hoofdelijk aansprakelijk. Als er een deal wordt gesloten met een bank, wordt er veel tijd besteed aan het verzamelen van papieren. Er moet een aanbetaling van 30% van de waarde van het object worden betaald, die dient als garantie voor de financiële instelling. Daarnaast stelt de Centrale Bank haar eigen eisen aan dergelijke banken:
- minimum dienstverband - 5 jaar;
- maatschappelijk kapitaal 200 miljoen;
- de waarde van het onroerend goed is 1 miljard roebel.
Het is winstgevender voor ontwikkelaars om een lening te krijgen dan om een garantie af te geven. Ook financiële instellingenbeschouw verzekering van een aandelenparticipatieovereenkomst in de bouw als winstgevende producten.
Het is beter om een contract met een bedrijf te ondertekenen. In het licht van sterke concurrentie proberen verzekeraars klanten aan te trekken met lage tarieven en prijzen. Het tarief op dergelijke transacties blijft gedurende de looptijd van het contract vast. De bouwaansprakelijkheidsverzekering voor medebouw wordt uitbetaald nadat het werk is voltooid. Een ander voordeel is de snelheid van het papierwerk. De verzekerde is de ontwikkelaar zelf, de begunstigde is de aandeelhouder. De wijze van voorziening wordt voor elke woning afzonderlijk gekozen.
Bouwaansprakelijkheidsverzekering voor gedeelde constructie
Bedrijven zijn verplicht om zekerheden te verstrekken. Meestal is dit het land waarop het object zal worden geplaatst. Daarnaast beschrijft het document hoe u verplichtingen kunt borgen. De papieren zijn getekend voor de staatsregistratie van de eerste aandelenovereenkomst en zijn geldig tot het object wordt overhandigd. Beëindiging van de transactie ontslaat het bedrijf niet van de verplichting om schadevergoeding te betalen voor gevallen die zich hebben voorgedaan tijdens de geldigheidsperiode.
Je kunt het hele huis of elk appartement apart verzekeren. De eerste optie is niet winstgevend. De ontwikkelaar moet direct een groot bedrag storten om zeker te zijn dat alle appartementen verkocht worden. Het tweede probleem is dat het bij dergelijke contracten moeilijk is om te bepalen wie de begunstigde is.
Het document treedt in werking vanaf het moment dat de eerste termijn is bijgeschreven. De verzekering van de ontwikkelaar voor medebouw onder het contract voorziet niet in een franchise. De rest van de voorwaarden van de deal zijn standaard:
- de verzekeraar verbindt zich ertoe de aandeelhouders te informeren over het bedrag van de betaalde vergoeding;
- het bedrijf kan een regressieclaim indienen tegen de ontwikkelaar;
- de verzekeraar is verplicht alle eigenaren op de hoogte te stellen van voortijdige beëindiging van het contract;
- de duur van de overeenkomst is afhankelijk van de duur van de bouw.
Het bedrag van de terugbetaling is afhankelijk van de prijs en tarieven. Het moet de waarde van de totale oppervlakte van de woning overschrijden. Het bedrijf bepa alt zelf hoe de betaling wordt gedaan: in één keer of in termijnen.
Problemen met aansprakelijkheidsverzekering voor ontwikkelaars in deelbouw
Deze deal is heel specifiek. In feite hebben we het over het beschermen van de financiële risico's van de ontwikkelaar. Bedrijven hebben de keuze - om een polis of een garantie af te geven. De tweede optie verdient meer de voorkeur, aangezien kredietinstellingen al beschikken over een vastgesteld mechanisme, scoresystemen, specialisten die risico's beoordelen en structuren die de voltooiing van AVI's organiseren. SC kan niet opscheppen over dergelijke voordelen. Maar ze bieden lage tarieven. Mensen zijn eraan gewend dat bankdiensten duur zijn. Dit is waar omdat het risico in de handel hoog is. Al zijn na de wetswijzigingen ook de tarieven voor bedrijven gestegen.
verzekeringDe aansprakelijkheid van de ontwikkelaar in deelbouw voorziet in het cumulatieve effect van verliezen. In een crisissituatie (een afname van de vraag naar woningen, een stijging van de hypotheekrente) zullen alle ontwikkelaars in één keer verlies lijden, en niet slechts één marktdeelnemer.
Een ander probleem is het onvermogen om risico's te herverzekeren, zelfs niet op de buitenlandse markt. In de internationale praktijk worden bij dergelijke operaties obligaties (garanties) gebruikt. Maar hun functioneren is niet vastgelegd in de Russische wetgeving. Het belangrijkste verschil van een dergelijk product is dat de verzekeraar een faciliteit in aanbouw als pand kan nemen.
De Centrale Bank verhoogde de vereisten voor verzekeringsmaatschappijen die diensten kunnen verlenen aan ontwikkelaars - verhoogde het minimumkapitaal. Dit verkleint de kring van mogelijke verzekeraars – tot wel 19 organisaties – sterk. Bedrijven die voorheen 80% van de contracten met ontwikkelaars voor hun rekening namen, hebben de nieuwe lijst verlaten. Wat er nu met hen gaat gebeuren, is niet bekend. Hoogstwaarschijnlijk zullen nieuwe contracten moeten worden afgesloten met bedrijven van de "witte" lijst. Als de vergunning wordt ingetrokken, is de IC binnen 6 maanden aansprakelijk voor eerder gesloten transacties. Het beëindigt vervolgens de documenten of draagt de portefeuille en verplichtingen over aan een andere marktdeelnemer. In tegenstelling tot OSAGO of een aansprakelijkheidsverzekering voor eigenaren van gevaarlijke productiefaciliteiten, omvat deze service geen andere soorten bescherming, zoals compensatiefondsen die betalingen aan burgers zouden afhandelen na het faillissement van de verzekeraar. Aandelenmarktwoningbouw is geweldig. Maar er is nog geen gevestigde manier om de activiteiten van ontwikkelaars te reguleren.
